投資用マンションは新築か？中古か？ - 人生は楽しまなくっちゃ

「投資用マンションは新築か？中古か？」という疑問を持ったことないですか？大手マンション業者は、投資用ワンルームマンションで盛んに営業をかけていますね。

うたい文句は　「毎月の家賃収入は保証されています。（サブリース契約付き）」

「新築ですから家賃は周囲の相場より高めでも入居者はどんどん来ます。」

「家賃収入でローンの毎月返済額は払っていけます。」

「節税対策にもなります」

「つまり、何もしなくても、20年後にはこのマンションはあなたの物です」

「もちろん途中で売却することもできます。立地がいいですから価格は下がりません」

不動産投資をされている方は上のうたい文句に何かひっかかると思います。

家賃が高いのは、新築での募集時だけ。最初の賃借人が退居した後は、その部屋は新築ではなくなりますから家賃は周囲の相場と変わらなくなります。

でも、家賃保証されている…？　プ～タロウはサブリース契約は絶対にしません。サブリース契約の家賃は誰が決めるのでしょうか？　高めに設定して入居希望者がいなかったらサブリース会社は損を垂れ流すわけですから、必ず入居希望者が来る価格（＝安い家賃）で契約しようとします。所有者が高い家賃を希望した場合は、サブリース契約を打ち切られるだけです。

新築時の高めの家賃の場合は、毎月のローン返済は可能でしょうが、中古になれば徐々に家賃は下がっていくと覚悟しなくてはいけません。例えば10年後、家賃が新築時の8割になってしまったら、おそらくローン返済額を下回ってしまうでしょう。

節税対策って何税なんでしょう？所得税でしょうか？　所得税が安くなるということは、課税所得が低くなるということで、要するに損が出ないと課税所得は低くならないですよね？　節税って損するってことなんでしょうか？　

途中売却ほど馬鹿らしいことはありません。購入したのは新築。売却するときは中古です。マンションの価格は、新築から中古になった瞬間、急激に価格が下がります。不動産全体の相場とか、日本全体の景気の状況とか、その地域の特殊な事情で「必ず下がる」わけではありませんが、他の特殊な事情がないとしたら、想像以上に下がります。ローン返済の状況次第では、売却額がローン残高を下回る場合もあると思います。新築マンションのセールスの方にお会いしたことはありますが、マンションの価格や家賃が下がっていく説明をしてくれた方はいませんね。一番触れられたくないことなのかもしれません。そもそも儲かる物件だったら自社で所有して賃貸にすると思いませんか？

この他、セールスするときにはあまり説明してくれない「イレギュラーな修繕費、設備（エアコンや給湯器）の更新費用」が必ず発生します。

プ～タロウは、中古マンションを購入した相手（売主様）の事情は詳しくは聞きませんが、契約時に世間話してみると、普通のサラリーマンだったり、学校の先生だったり、老婦人だったりしました。こういう方が不動産投資をされているんだなと思います。良さそうな物件をみつけ指し値をすると、「売主様の事情で○○○○万円以下には下げられないんですよ」という返事が返ってくることが多いです。あちらの事情とは、「ローン残高が○○○○万円ある」ってことかな…と想像してしまいます。きっと、セールスマンに勧められて新築で買ってしまったけど、持ち出しが多いので処分することにしたんだなと思ってしまいます。ローン残高が消えれば御の字のケースが多いのではないでしょうか？

プ～タロウの会社の同僚でも新築マンションに投資したのに数年後に「売っちゃいました～」と寂しそうに笑う奴がいました。はっきりとは言いませんが、家賃収入でローンの返済ができなくなったようです。

プ～タロウの方針「マンションは中古しか手を出さない」

でも、新築の魔力ってあるんですよね。

う～ん。魔力には負けないゾぉ～！！

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